Stel: je hebt in 2019 een hypotheek afgesloten voor een rijtjeshuis. Rente: 1,6% voor tien jaar vast. Fijn. Maar die tien jaar loopt volgend jaar af. Je kijkt wat de huidige rente is: ergens rond 4% voor tien jaar vast. Je doet snel de som. Op 300.000 euro lening is dat verschil bijna 700 euro per maand meer.

Voor veel Nederlanders is dit de realiteit waar ze de komende jaren mee te maken krijgen. De lage-renteperiode van 2015-2022 loopt af, en herzieningen staan voor de deur. De vraag is: wat zijn je opties, wanneer loont oversluiten, en wat zijn de kosten?

Wat is oversluiten?

Oversluiten betekent dat je je bestaande hypotheek vervangt door een nieuwe hypotheek, bij dezelfde of een andere geldverstrekker, met nieuwe voorwaarden. Je sluit je oude hypotheek af en neemt een nieuwe. Dit is iets anders dan renteverlenging (waarbij je bij dezelfde bank je rentevaste periode verlengt, zonder nieuwe hypotheek).

Oversluiten doe je als je een significant betere rente kunt krijgen elders, als je andere voorwaarden wilt (langere rentevaste periode, meer aflossingsruimte), of als je extra wilt lenen voor verbouwing.

Wanneer loont oversluiten?

Hoofdregel: oversluiten loont als de besparing op rente groter is dan de kosten van oversluiten. Die kosten bestaan uit: boeterente (bij vervroegd aflossen van je huidige hypotheek, tenzij je al aan het einde van je rentevaste periode zit), notariskosten (300 tot 600 euro voor de nieuwe hypotheekakte), taxatiekosten (400 tot 800 euro), advieskosten hypotheekadviseur (1.000 tot 3.000 euro), en eventuele afsluitkosten.

De boeterente is de grootste variabele. Als je midden in je rentevaste periode zit en vervroegd wilt aflossen, berekent de bank een vergoeding: het verschil tussen jouw huidige rente en de marktrente, vermenigvuldigd met het resterende bedrag en de resterende looptijd. In 2024/2025 is de boeterente voor veel mensen die in 2019-2021 vastlegden laag of nul, omdat de marktrente inmiddels hoger is dan hun contractrente. Check dit altijd bij je bank voor je een beslissing maakt.

De boeterente is de grootste kostenpost bij oversluiten. In de huidige hoge-renteomgeving is die voor veel mensen die laag vastzaten nu nul. Check het.

Renteverlenging vs. oversluiten, wat is slimmer?

Je huidige bank biedt bij het aflopen van je rentevaste periode automatisch een verlengingsaanbod. Dit is gemakkelijk; je hoeft niets te doen. Maar het is bijna nooit het beste aanbod. Banken weten dat veel klanten de moeite niet nemen om te vergelijken en zetten hun aanbod daar iets boven.

Vergelijk altijd. Ga naar een onafhankelijk hypotheekadviseur of gebruik een vergelijkingstool zoals Hypotheker.nl of Van Bruggen Adviesgroep. Het verschil tussen het verlengingsaanbod van je huidige bank en het beste aanbod elders is gemiddeld 0,2 tot 0,5 procentpunt. Op een lening van 300.000 euro is 0,3% verschil 900 euro per jaar. Over tien jaar: 9.000 euro netto voordeel, voor een middag werk.

Welke rentevaste periode kies je?

In 2026 staan de rentes historisch gezien hoger dan de afgelopen tien jaar, maar ze zijn gedaald ten opzichte van de piek in 2023. De vraag is: verwacht je dat de rente verder daalt, of is dit het nieuwe normaal?

Niemand kan dit met zekerheid zeggen. Maar hier zijn de overwegingen. Een korte periode (1-5 jaar): goedkoper nu, maar je hebt het risico dat de rente daarna nog hoger is. Een lange periode (10-20 jaar): meer zekerheid, hogere maandlasten nu, maar geen verrassingen. Voor mensen die de zekerheid van vaste lasten waarderen, zeker met een hoge lening, is een langere periode vaak rustgevend.

Een gemiddeld advies in de huidige markt: tien jaar vast geeft zekerheid voor een redelijke prijs. Maar dit is persoonlijk; het hangt af van je risicobereidheid, hoe lang je in het huis wilt blijven, en of je verwacht je hypotheek tussentijds te vervroegd af te lossen.

Nationaal Hypotheek Garantie: check of je in aanmerking komt

Bij het oversluiten kun je mogelijk alsnog NHG aanvragen als je dat bij de eerste afsluiting niet had. NHG biedt twee voordelen: korting op de hypotheekrente (0,3 tot 0,6 procentpunt) en bescherming bij gedwongen verkoop met restschuld. Je komt in aanmerking als je hypotheek lager is dan de NHG-grens (in 2026: 435.000 euro) en als je aan de inkomenseisen voldoet. De kosten: 0,6% van de lening eenmalig, bij 300.000 euro is dat 1.800 euro. Die zijn vaak binnen één tot twee jaar terugverdiend via de rentekorting.

Het stappenplan

Stap 1: bepaal wanneer je rentevaste periode afloopt, dat staat op je hypotheekdocumenten of is op te vragen bij je bank. Stap 2: vraag je huidige bank om een verlengingsofferte, minimaal drie maanden voor de afloopdata. Stap 3: ga naar een onafhankelijk hypotheekadviseur voor een marktoverzicht. Stap 4: bereken de boeterente als je vervroegd wilt oversluiten. Stap 5: vergelijk het totale kostenplaatje, niet alleen de rente maar ook advieskosten, notaris en eventuele boete. Stap 6: neem een beslissing en handel. Wacht niet tot de laatste week; goed advies en een notarisafspraak kosten tijd.